公寓行业高烧42度，多数企业亏损，税收成难题？

<股票开户>公寓行业高烧42度，多数企业亏损，税收成难题？

公寓会生“病”？但确实“病”了，而且是42度的“高烧”！

7月13日，应邀参加“全国工商联房地产商会住房租赁分会”的筹备会，里面坐满了几十家公寓品牌的创始人和骨干，这在三年前不可想象！

这家房地产行业最高级别的协会开始正式关注公寓租赁产业，我在微信里发了个心情：“公寓行业终于有了可以直通最高决策层的组织”！

2年来资本对长租公寓的追逐，以及国务院，住建部接连关于鼓励发展住房租赁产业的通知，让公寓行业一下子万马奔腾，百花齐放！尤其是一些著名的开发商打着去库存的旗号杀进这个行业，典型的是，万科一边在被“野蛮人”敲门搞的焦头烂额时，一边在做公寓产业门口的“野蛮人”！

一个其实还在蹒跚学步，自身还没想明白如何长大模式的产业突然被推到风口浪尖，除了因为所谓的万亿市场蛋糕的诱惑外，公寓真的那么好玩吗？

有一个知名公寓品牌的创始人在一个公寓论坛上曾经向听众提了一个有趣的问题：

“在做的各位公寓企业，赚钱的请举手！”

据说大家只是笑笑！

“那么赔了上千万的请举手！”

据说很多人羞涩地举了手！

“如果是11%的税分散式公寓大部分亏损，我每年的还不够缴税的！”

同样是这家企业，在谈到税收营改增时公寓行业高烧42度，多数企业亏损，税收成难题？，愤怒地说道。

其实这是所有公寓同行的愤怒！

大家甚至怀念缴5.5%营业税的时代...

在资本、媒体、开发商和新进入者看来激情澎湃的行业，每个在里面坚持的创业者，讲起故事全是泪！

工商注册没有属性，消防许可障碍重重，税收标准执行不力，人才资源枯竭，技术系统成本高昂，融资前景不明朗。。。等等等等！

上面说的还是小病，有的病是天生基因所致，有的病需要政府来治，有的病根本就没得治！

有“病”就有痛，而下面这些痛直接关系到谁会成为未来这个万亿市场的“宠儿”：

｜01｜

资产之“痛”

没有资产证券化，公寓与开发商终究是“露水夫妻”

开发商一边喊着“去库存”，但公寓经营者却面临严峻的“资产荒”！等着去库存的物业往往不是好的运营资产，否则开发商干嘛不卖呢？

好的消息是，新政出台要求每个项目必须有一定量的持有面积进行运营，这逼着开发商考虑靠租金来提升资产的价值。但除非未来有真正的资产证券化，否则开发商运营的终极目的还是为了卖！所以公寓运营商和开发商的合作往往是“露水夫妻”没有长久的协同性。

二房东拿房的红利已消失

另外一方面，目前流行的采取长期租赁模式获取资产的模式是连锁酒店的“发明”，国内主要城市好地段的物业前些年其实几乎被他们全部“扫荡”完了。也就是说：二房东模式的红利其实已经消失。这些酒店已经在面临租约到期房东涨价的压力，所以各个连锁酒店品牌纷纷转型，要不进军高端精品酒店，要不跟风杀进公寓。

多种业态竞争拿房，公寓如履薄冰

更为可怕的是，一个好地点的物业往往有多种业态竞争，连锁酒店，公寓分散式公寓大部分亏损，联合办公，整形医院（牙科医院，体检中心），月子中心等，一个出价比一个高，这种情况下赚钱只能指望房东是傻子！

物业租赁定价权已经从买方市场迅速过渡到了卖方市场！

我们在寻找资产过程中，发现一个规律，当拿房成本超过了营业收入的70%时，项目基本是不赚钱的，因为装修投资摊销约为15%公寓行业高烧42度，多数企业亏损，税收成难题？，运营成本约10%，加上税费，利润为零。面对一个完全市场竞争的环境，拿房几乎在学开发商拍地模式，除非你和物业主沾亲带故，否则“秀肌肉”的唯一手段就是拼谁有钱！拼谁可以高价拿物业而长期不赚钱！

城市更新释放物业

其实很多好地段的物业都不在市场上，大部分在政府和与之相关的央企，国企名下，除了新兴的创业开发区，旧城区的“城市更新”是大量物业释放的机遇。但是这种机遇谁能抓得住呢？一面是巨大的公寓需求市场，一面是严峻的资产荒！巧妇没有下锅之米，空谈情怀有何用？

｜02｜

盈利之“痛”

公寓规模扩大，边际成本不为0，回报期5-7年

“互联网思维”创造了一些暂时不用赚钱一样可以伟大的公司！前两天一篇微信在一个“最不赚钱公司排行榜”里，京东打败所有巨型国企成为“最不赚钱的伟大企业”。强哥后来在央视的对话节目里说有人在黑他！

但这种单一追求规模而不理会财务健康之风在公寓行业也有越演越甚的趋势，大家嘴里比的都是你开了多少店，运营多少间房作为牛逼的指标。

而获取资产的成本，投资装修的回报，财务的健康，现金流的可持续性鲜有人拿上桌面讨论。大家似乎都忘了，互联网企业烧钱做规模是因为其在规模到一定程度后，边际成本几乎为零而且消费者粘性可以迅速转换成可观收入这一特性。

做公寓除非是五星级宾馆的纯品牌运营的旱涝保收模式，只要用二房东模式加上装修投资，就不可能边际成本为零，一个店不赚钱，开一百个店就赚钱的说法忽悠投资人尚可，如果自己都信了，就太疯狂了！

我们通过三年的实践发现，二房东模式拿楼投资回报周期如果按照来考量，5-7年是合理的，经常遇到公寓运营者说他们的回报期快则一年，慢则3年。听到这个，心里总是恨自己太无能！为什么不能像他们那样激情满怀的讲故事？

新派公寓的CBD店由于采用了地产基金收购资产并且承担改造成本的模式，使得运营几乎是零成本投入，先收租金再分配给基金投资人，从而这个店的时间可以缩短到一年。

什么是常识与逻辑，赚钱是硬道理！

为什么美国的公寓都是REITs？为什么国际酒店品牌都是纯粹的管理费模式？赛富基金的创始人阎焱大佬在谈论投资时总喜欢说判断一个项目要遵从“逻辑与常识”！但公寓行业的发展如何发现自身的常识与逻辑？而不是被“互联网思维”牵着鼻子走，被“情怀”壮着胆子飞？是每个创始人需要在夜深人静时反思的！

做企业赚钱是硬道理！多希望有一天我们这些为中国城市白领提供家园的公寓创业者们可以理直气壮的拍胸脯说：我们赚钱了！公寓企业不是公益组织，做好事自己要先健康地或者！正如飞机上有一句话：在救他人时确认自己先带好氧气罩！

｜03｜

模式之“痛”

目前长租公寓市场无论是集中式还是分散式似乎可以分为两派：产品派和社群派，或者还有一种叫法：公寓派和不是做公寓派！有些公寓品牌旗帜鲜明地喊出“我们不是做公寓的！我们是做IT系统的，技术的，或者是网络的。。。”这似乎神似农夫山泉那句著名的“我们不生产水，我们只是大自然的搬运工！”

新派公寓刚成立是，我也喊出：“新派公寓不是房子，而是新的生活方式！”的口号。我在新派公寓的LOGO还没有设计好时就提出了： ，Home，。

其实公寓在中国无论是产品派与社群派还是公寓派与非公寓派，在成本与收益的博弈上都还没有找到真正的健康扩张模式。都是在延续连锁酒店过往的发展模式，只是业态换成了公寓。而前文已提到资产价格的油水早已经被经济型酒店榨干！

前一阵，房地产突然挂起一阵“轻资产风”，所有的重资产成为“过街老鼠”被人鄙视。大家把从别人手里整租过来的物业称之为“轻资产”！其实这种需要投资装修改造费用以及向房东支付不断的租金模式占有大量的资金，本身就是一种重资产模式。

国际五星级酒店的品牌模式不用资金投入，成本都背在房东身上，运营管理相当于零成本启动，这才是真正的轻资产！

而美国的REITs模式通过将资产证券化把重资产上市发行给千千万万的投资人，加上运营租金免税，把重资产又变成了轻资产。国内没有REITs的金融工具，公寓又没有像星级宾馆的品牌知名度，何来轻资产？

房东其实很现实，为什么把物业交给你运营？道理很简单：一是看哪个品牌可以为它创造稳定持续增长的现金流，另一是看哪个品牌可以使资产的价值增值？

房东可以卖个高价或者将增值的部分从银行低息拿到贷款进行投资。正如星巴克的铺位一定比它隔壁的铺位卖价高，那是因为有星巴克在运营！房地产的价值除了“地段，地段，地段”外，还有更为重要的是运营在中的“品牌，品牌，品牌”！

国内有的公寓虽然已经有与开发商尝试合作进行资产管理性运营，但由于刚起步，还看不到能给开发商的物业带来明显的增值效应。两年来大量涌现的公寓品牌还没有形成明显的优势，大家的差别无非是地段，精装修和营销手段的差别！由于市场和区域性广大，先发优势与后发的劣势没有吹嘘的那么明显！

至于做租赁平台的公寓企业应该属于纯互联网企业，大家拼钱去烧名气，这里不做讨论。

我曾经在一个空间产业论坛上说国内公寓产业的竞争其实远未开始，无论你开了多少栋，管理多少间，都是浅层面的，没有人从消费者体验层面去考虑。大量涌现的公寓自媒体评选的公寓排名似乎只看房间数与融资额，倒是应该搞个租户体验评选，请他们评出“最佳居住体验公寓排名”！

没有良好体验的产品最终会被消费者抛弃，被租户抛弃的公寓规模再大又有何意义？公寓的竞争也会很快从单纯的规模竞争进入消费体验竞争，而这将是未来的核心！

个人认为，未来公寓的差距可能会因为下面的基因而分出优劣：品牌基因，资本基因，技术基因。未来的领先者一定是上面基因或者是要素的全面领先者！

在准备本文收笔时，看到一篇叫亿欧网写的“我花了一周时间体验这6家长租公寓”，里面列举了近期在市场很火很知名的公寓品牌。相信很多品牌的创始人不愿看到这位暗访者对各自品牌的尖锐评论！幸运的是，暗访者除了抱怨新派公寓网上预约响应稍慢外，其余做了客观正面评价，尤其是作者的一句“只能说新派公寓是一家产品和价格都让人尖叫的品牌”让人很受用！其实我们如履薄冰。上面所有之“痛”其实都比不上消费者的体验之“痛”！

本文 股票开户 原创，转载保留链接！网址：http://bjbwd.com/a/1665.html